みなさん (ノ)ω(ヾ)コンバン…ヽ(○'∀`○)ノワァ♪
あなたのおうちは?持家と賃貸?
私は親の家があったので リフォームして賃貸に
私自身の家は残念ながら所有してません。
なにか 問題でも・・・・
賃貸なら収入が減ったら住み替えればよいのですが、家を買うと、生活を切り詰めなければならないケースが多い。
まして、会社員なら雇用リスクが付きものです。
収入が増えた分、支出も増えるという生活をしていては“貧乏父さん”になりかねません。さらに50歳前後という年齢からして、リストラの対象になる段階です。実際、こういう人は少なくありません。
FX取引より危険
不動産の証券化をきっかけに、不動産は金融商品に変化しました。
それ以降、家を買うことは金融商品を買うことになったのですが、持家派にその認識はないでしょう。
新築マンションを賃貸した場合、利回りは年4%程度に低下しました。マンションを買うということは、この利回りで、きわめて流動性の低いマンションという商品に対して
、自己資金の何倍ものレバレッジをかけて数千万円を1点投資するのと同じです。FX取引よりも、よっぽど危険な取引ですよ。FXなら損失が出たらすぐに売れますが、住宅は流動性が低くそうはいきませんから。
しかも、金融商品として高い利回りを出せる土地は、すでにREIT(不動産投資信託)として証券化されています。
お金に余裕があるのなら、REITを買って、毎月(または隔月、半年払いなど)振り込まれる分配金を家賃の足しにして賃貸に住むことが現実的です。
どうして、多くの人がその現実に気づかないのですか。
FXなどと違って、元本が変動していることが見えないからです。家を買うという金融取引は、買った時点で2割程度値下がりし、そこからスタートします。
しかし流動性が低いので、元本の現在値が見えません。
売らない限りは、買った時の価値が保たれていると思い込んでいて、売る時になって初めて元本が毀損されていることを知り、愕然とするわけです。
マンションの場合、駅からの徒歩時間と間取りぐらいしか評価されず、大手不動産会社の物件でもブランド価値はありません。
では、中古住宅や中古マンションを買うのはどうなのでしょう。
消耗品を買うようなもので、いずれ想定以上の修繕費がかさんでくるでしょう。毎月の管理費が3～10万円もかかります。
“持家信仰”と言われるように、家を買うことは金銭的な損得を超えた精神的な行為ですね。
家を買うという考え方は宗教と同じです。投資家で@@@セラー『金持ち父さん 貧乏父さん』の@@は「金持ちはお金を出して資産を買う。貧乏人はお金を出して負債を買う」と言いましたが、まさに神の言葉です。
そもそも土地神話が生まれたのは、戦後になってからです。背景は新築物件をどんどんつくる業者が増えたことです。結局、土地神話を一生懸命支える人と、それに釣られてしがみつく人がいるので、不健全な状態が続いてしまったのです。
しかし、空き家がこれだけ増えてくるとさすがに土地神話は崩壊すると思います。そもそも、家さえあればなんとかなるという発想が間違っているのです。
もはや宗教なので理詰めの説得は無理です。大損しないことには気づきません。
かく言う私のおばあちゃんが土地神話にこだわっていて、大手ハウスメーカーの注文住宅を￥3000万円で買いました。そして3年半で売却した時に、約1000万円の損失を出すという経験をしました。
トイレを1階と2階に設置して、床暖房を付けたのですが、評価されたのは築年数と間取りと駅からの徒歩時間のみで、住宅市場の実態を学びました。
私は「おばあちゃんは騙されていたんだ!」と大損して初めて気づいたのです。家を売ったのは40歳の時で、そこから持ち直して今があるのです。ところが、大抵の人は60歳や70歳になって家に価値がないことに気づいて、
愕然とするわけです。30～40代の人は、持家のリスクに今気がつけば、まだやり直しができます。
もう終身雇用はとっくに終わりました。いまは、変化に対する復元力が求められます。しかし、家を買ってしまうと変化に対応できなくなります。
転勤した時に、持家を定期借家にする人もいます。
悪あがきですね。定期借家にしても期限が3年だったりするので、多くの場合は借り手が見つかりません。これが現実!
家を買う理由のひとつに、定年後に毎月家賃を払い続けるのは大変だから、定年前に住宅ローンを払い終えてスッキリしたいという心理があります。
しかし、かりに退職金で残りのローンを返済したらどうなるでしょうか。もともとローンの支払いで貯金が少ない上に、
新築して20年が過ぎて資産価値を失った不動産を抱えたまま、老後の資金もなくなってしまいます。
以前は「老人には賃貸しない」という大家もいましたが、人口減少の時代に、そんなことをしたら賃貸収入を得られなくなります。
これからは、老人でも住むところには困らなくなるでしょう。
持家が増えるのは、ローンを貸し付ける銀行にも問題があるでしょう。
銀行はローン申込者のリスク審査能力がないため、上場企業に勤めていて終身雇用っぽい人にはどんどん貸し付けます。
ところが、その人がリーマンショックなどで失業したり、子会社に転籍させられて給料が下がったりして返済が滞った時に、初めてリスクに気づくのです。
たぶん不動産会社の社員や銀行員は、持家の経済的なリスクを理解していると思います。彼ら自身の家は、持家と賃貸のどちらが多いのでしょうか
統計がないので詳しいことはわかりませんが、不動産会社の社員自身が土地神話に騙されていますし、また彼らには周囲の空気に弱い人が多いので、持家が多いのではないでしょうか。
銀行員については、保守的で横並び志向が強いので、持家が多いでしょう。行員対象の優遇金利を使って家を買い
、得をしたと思っているのではないでしょうか。じつはリスクを抱え込んでしまっているのですが。
欧米では、会社員の住宅は持家と賃貸のどちらが主流になっていますか。
持家が多いのですが、それは中古市場が発達していることが背景になっています。
日本の住宅市場の中古比率は14%ですが、アメリカは90%、イギリスに至っては84%を占めています。
欧米の人は家をリフォームして、買った時よりも高く売るのが一般的です。
彼らは住宅をハコとしてとらえ、リフォームする際にも標準的な間取りにして、流通しやすいようにしています。
一方、日本ではテレビ番組でよく紹介されるように、その時の家族構成やライフスタイルに合わせてカスタマイズし過ぎた家を作るため、流通価値がなくなってしまうのです。
