賃貸経営覚書(30)

賃貸管理をされている方からお話を聞く機会がありました。

まず、最近販売中の賃貸住宅(投資物件)の価格は下がり気味だそうです。

利回りの高く、なぜ今売るのかわからない。との事です。

十勝(というか帯広市)は道内の他の地方都市に比べると人口の減少傾向がゆるやかみたいですが。

最近は新築アパートの着工数も減っているようです。

また、建築の着工数の指標になる確認申請数も減少傾向の様です。

着工が減っているのは資材高、金利高が大きな要因と思いますが売る理由がはっきりわかりません。

今、投資物件をお求めの方にとっては買うのはいい時期かもしれませんが、これからもお金を稼げる物件になるかは未知数なのかもしれませんね。

賃貸した建物を退去する場合、設置したものは原則、撤去する必要があります。

エアコンとかストーブ、灯油タンクなどは設置した場合は撤去すべきです。

貸主がそのまあmで良いとなったら別ですが。

また、こういったものは不動産の価値を上げる可能性もありますので、貸主と相談の上決めるのが良いですが、

逆位それらの修理義務も貸主に移るので貸主さんは要注意です。

一般の土地や中古住宅と投資用物件は「相場」の捉え方が異なります。

一般の土地は周辺の売却物件や取引の事例などから査定を行い、算定するのが一般ですが、投資用物件は査定時の変数が多く、

簡単に査定できません。

そこで、販売価格に対して回収する効率を見るために「満室時の家賃収入(年間)」を割合で表した「表面利回」を計算するのが一般的です。

新築時で5%、十勝管内で購入対象(不動産投資家)がまず反応してもらうための目安が12%以上という話を聞きます。

表面利回りが高ければ回収が早い(短期間で回収できる)と言えます。

非常に難しい概念なので、詳しく知りたい方は弊社にご相談ください。(無料です)

賃貸経営で成功する方々はどんなことをしているのでしょうか。

今回はその事例をお話ししたいと思います。

1.入居者が満足できるように毎日、所有する物件を見廻って改善する

2.入居を躊躇う条件でも入居できるように条件を変える、整備する

3.あえて賃貸が少ないエリアで経営をする

4.圧倒的に優良な物件で高い賃料で行う

など、大切なのは他の物件と違う「差別化」だと思います。

まさに、マーケティングの原則だと思います。

賃貸経営における「差別化」の例です。

1.「住宅」でなく、事務所、店舗に特化する

2.生活保護を受けている人に特化する

3.ペット可能にする

4.楽器演奏する方のみに限定する

5.特定の業種に限定する(法人契約)

などです。ここはアイデア勝負ですよね。