不動産投資(2)


201572(木)

地方(田舎)物件のわたしの投資手法


 別に大上段から大見得切ってのお話ではありませんので、このタイトルを見て期待している方には申し訳ないですが。

 すでにわたしはサラリーマン時代から数えて、土地・建物物件を10件以上購入、うちいくつかは売却しています。
 ただ、全てが投資目的ではなく、その時々でそれなりの事情、将来はそこにも住居を構えて2居住移住しようとか、娘のために学校に通うのに便利とか、他人にとってはちょっと理解しがたい理由もあったりもします。
 いつだったかは、たまたま変形区画地で買い手がつかないということで、たまたま自分に手持資金があって、つい購入してしまった。けれど、その物件の目の前に清流があり、どうしても欲しいという人が現れて、破格の値段を提示されて、欲にかられ、すぐに売ってしまったりとか、計画性のあるストーリーは、正直これまで描き切れてこないまま今日に至るというのが本音です。

 そんなわたしでもここ数年は将来の生活安定を見越して購入もしてきました。それでも、結局、空室に耐えかねて売り払ってしまうという愚行も相変わらずです。入居者の方にとっては信頼のおけない大家さんということになりますね。

 宅地造成事業も起業してから2度手掛けました。ミニ開発とはいえ、最後の宅地が売れるまで、夜中に何度も不安になって目が覚めたのを今のことのように思い出します。
 都会の分譲区画マンションも購入しました。うち1戸は今も所有していますが、階上から見る都会の景色は、田舎者にとって華やかできらびやかな世界です。
 農家が離農した家屋からは、老夫婦の若き時代のモノクローム写真が箪笥の引き出しの奥にひっそりと挟まってました。自分は彼らの先祖伝来から想いの積もった屋敷を、これからも果たして守っていくことができるのだろうか?

 これまでのわたしの投資手法は振り返ってみると、意図的では全くなかったにしろ、「物件の入れ替え」といったところでしょうか。
 これは金融機関に対しても、売却購入を繰り返すことにより、結果的に融資残高をそのまま保ち、今後の審査基準枠を確保できるという一面もあるかと思っています。もっとも担当者にとっては審査手続きを含め、煩わしさが増加するのは間違いありませんが。

 偉そうに言わせて貰えば、事業をするということは単に借金をするということではありません。現存の部門の見直しつつ、将来に向けて発展性ある分野に投資をする、この組み合わせではないでしょうか?ときには運転資金という名目で自転車操業に陥ってしまう場合もあるかも知れません。

 わたしの事務所の屋号は英語表記でoffice FARMです。
 このうちFARMのMの意味はmultiplication(マルチプリケーション)です。カッコつけやがってとお思いでしょうが。全くその通りです。起業した頃の若気の至りというか、今思うと気負いすぎという感じです。
 ただ、この意味は掛け算です。今流行りの言葉で6次産業とか言われてますね。1次、2次、3次産業の足し算ではなくて、掛け算ですよということの意味だそうですが。
 わたしの場合は、FARMのそれぞれの頭文字、F:農業(Farming)、A:建築(architecture)、R:不動産(Real-estae)、これを掛け算して融合した何かができないかという発想でした。
 10年かかりましたが、このうちの2つ、「農業」と「不動産」の融合の第一歩の道筋は見えてきました。

 わたしの場合、不動産仲介だけでは、ユーザーはより安心感のある大手に持って行くし、そこに頼る。農産物の仕入れ卸しだけでは、手数料収入が低すぎて、人件費が賄えない。不動産媒介手数料は3%で率としてはそんなんでもないですが、農産物卸販売は単位当たりの価格が不当に安すぎて、1本100円の大根が売れたとしても、わずか10円も身に入らない。これって、100本売っても千円?

 なので、わたしがこの10年で得た今後の事業展開の方向は、不動産事業はリスク覚悟で物件購入も手がける、しかも、取り扱い手数料が低く、権利関係が面倒くさくて、一般の不動産業者が扱わない田舎物件も仕掛けていく。
 仮に、わたしに手持ち資金として1千万円あるとしたら、東京23区の区分ワンルーム中古マンションを買うより、十勝の空気の澄んだ郊外のボロ物件を購入するでしょう。わたしにとっての資産価値とはそんなものです。

 そこで農業関連事業を切り開き、農産物は自らも生産して、プロ農家が作らない端境期または小面積のものを手がける。

 わたしなりの結論です。



200738(木)

競売に行ってきました


 競売入札に参加しました。

 会場には、40人ほどが集まっていましたが、プロの代理人風の人やら、新聞記者(グリュック王国の入札がないとアナウンスされた時点で帰ってしまった)、投資目的の人など、目的はさまざまなよう。

 今回はあまり面白い物件がなかったせいか、概ね最低価額の2割から3割高で落札されました。ただ、中には最低入札額の倍の物件もあり、その高額でも落としたい魅力は何なのでしょうか。

 以前、勤めていた会社で、ある物件を落としたことがあったが、落札が決まる瞬間、とてもドキドキしたのを思い出しました。落とせなかったらどうしよう、入札の設定額はいくらにしたらいいんだろう、とか。

 皆さんも一度参加してみては。でも、あんまり一般の人が参加したら、わたしの商売のパイが小さくなってしまうのでしょうが。



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 ABOUT
office FARM
代表:帯広畜産大学卒、十勝の農協へ就職。その後新聞社に転職、2006年独立起業。デベロッパーも手がけ、産直の立ち上げにも関わる。今は無農薬での農園経営に魅了される。
あやみ:オーストラリアや沖縄で武者修行。料理好き。将来は自ら農園で栽培した野菜やハーブでレストランをやるのが夢。今、その道の途上。
かすみ:造園プランニング業を経て、神奈川でハーブ栽培を研修。今、十勝に根ざすハーブ園作りに情熱を注ぐ。


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